Ekspert rynku nieruchomości: "Po roku zastoju wszyscy zaczęli kupować mieszkania. Ceny wystrzeliły w górę"

Ostatnie tygodnie roku to istny szał jeśli chodzi o zakupy mieszkaniowe w Krakowie. Co się stało?
Rządowy program Bezpieczny kredyt 2 proc. pobudził drzemiącego niedźwiedzia popytowego. Od trzeciego kwartału 2021 r. mieliśmy do czynienia z recesją na rynku mieszkań pierwotnych. Ogłoszono wtedy wzrost stóp procentowych, czego efektem było zamknięcie się banków na kredytobiorców. Nastąpiło gwałtowny spadek zakupów nowych lokali. Natomiast liczba chętnych do zakupu była na tym samym poziomie. Popyt był ale nie możliwości wejścia na rynek.

I wtedy przyszedł cześć kredyt 2 procent
Należy zaznaczyć, że każda taka dotacja powoduje wzrost cen nieruchomości. Każdy kto posiada tę wiedzę i ma gotówkę zaczyna w takie sytuacji działać. Tak też stało się w tym przypadku. Kredyt ogłoszono w grudniu ale w życie wszedł w lipcu. Klienci z pieniędzmi mieli więc pół roku na wykupienie nieruchomości. Jako pierwsi w pierwszej połowie 2023 r. zareagowali gotówkowicze, którzy zaczęli wykupować mieszkania. Inni zainteresowani wstrzymywali się, bo liczyli, ze dojdzie jeszcze do obniżki cen.

Z czego wynikały myśli o możliwej obniżce?
Czas pandemii, a później podwyżki stóp procentowych sprawiły, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym była na bardzo niskim poziomie. W trzecim kwartale 2022 r. sprzedało się w Krakowie tylko 1200 mieszkań, przy średniej sprzed covida wynoszącej około 3000 lokali. Niektórzy myśleli, że następstwem kryzysu będzie spadek cen nieruchomości. Okazało się, że to się nie sprawdziło.

Ceny wystrzeliły?
Dokładnie tak. A powodem było to, że przez ponad rok zastoju nałożyły się na siebie trzy grupy chętnych do kupna nieruchomości. Pierwsza grupa do gotówkowicze, którzy szybko wykupili wolne mieszkania, wiedząc, ze za chwilę ceny tych nieruchomości wzrosną. Drugą grupą byli ci, którzy nie kwalifikowali się do skorzystania z rządowego kredytu 2 procent. Ci wykorzystali to, że banki odblokowały kredyty po obniżeniu stóp procentowych. I na końcu mamy kredytobiorców korzystających z kredytu 2 procent. Te trzy grupy nałożyły się na siebie i to jest powód tego, że dziś mieszkania schodzą jak świeże bułeczki.

Czyli teraz to deweloperzy rozdają karty?
Od prawie roku więcej mieszkań sprzedaje się niż deweloperze są w stanie dostarczyć na rynek. Ostatni kwartał najprawdopodobniej będzie zbilansowaniem się dwóch stron. Ilość wprowadzonych mieszkań będzie podobna do kupionych.

Ile dzisiaj kosztuje mieszkanie w Krakowie?
Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w Krakowie wynosi dziś 14 tys. zł. W centrum miasta za metr trzeba średnio zapłacić 20 tys., choć najwyższe ceny przekraczają nawet 30 tys. zł za metr. Na drugim krańcu są takie rejony jak Wzgórza Krzesławickie oraz inwestycje na granicy Krakowa i Skawiny gdzie można kupić jeszcze lokal poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Ale to się niedługo skończy.

Jaki są prognozy cenowe na najbliższe lata?
To, co deweloperze w trzecim kwartale tego roku wprowadzili na rynek ma już średnią cenę 15,6 tys. zł za metr kwadratowy. Wzrost bierze się m.in. z wysokich cen gruntu w mieście. 10 lat temu ziemia to było 10 proc. wartości mieszkania. Teraz jest to 25 proc., a będzie jeszcze więcej. Wybudowanie metra kwadratowego mieszkania kosztuje ok. 8-10 tys. Do tego dochodzi cena gruntu plus marża dla dewelopera i wychodzi 15 tys. zł. Przy czym pamiętajmy, że deweloperzy przed covidem mocno wzbogacili się i teraz, jeśli jest kryzys na rynku mogą spokojnie go przeczekać nie obniżając cen. A po kryzysie zazwyczaj powtórza się taki scenariusz, jaki mamy teraz czyli ponowny wzrost cen.

Bolt nagra pasażerów