Mieszkania w Krakowie: stawki najmu w dół, a ceny lokali rekordowe. Co dalej? Analiza Dziennika Polskiego i Gazety Krakowskiej [24.01.2021]

Zbigniew Bartuś
Zbigniew Bartuś
Stawki za wynajęcie mieszkania w Krakowie są już niższe niż dwa lata temu i nadal pikują – pod Wawelem spadek ten jest najwyższy wśród wszystkich polskich metropolii. Brak turystów i studentów sprawił, że większość właścicieli nieruchomości ma potężne problemy ze znalezieniem najemców, pozostali zmuszeni są obniżać opłaty. Mimo to ceny mieszkań, zwłaszcza na rynku wtórnym, nie przestały rosnąć. Średnia to ok. 10 tys. zł za metr kw. Co nas czeka we wciąż mocno pandemicznym roku 2021?

FLESZ - Przedsiębiorcy nie godzą się na lockdown

Wedle najnowszych analiz Eurostatu, wzrost ten był w Polsce najwyższy w Europie, po Luksemburgu. Kraków wraz z Warszawą przewodzą tu krajowej stawce, mimo że w obu miastach inwestycje w mieszkania na wynajem, które w ostatnich latach nakręcały koniunkturę i podbijały ceny, znalazły się na krawędzi opłacalności.

- Rynek najmu w Krakowie faktycznie się załamał, a przyczyny tego są dla wszystkich widoczne i oczywiste. Po pierwsze z powodu pandemii znikły miliony turystów, które co roku coraz bardziej masowo zjeżdżały pod Wawel; wielu z nich korzystało nie z hoteli, lecz z coraz szerszej oferty najmu krótkoterminowego. Po drugie – studenci i uczniowie uczą się zdalnie, więc przytłaczająca większość z nich zrezygnowała z wynajmowania lokali w Krakowie i siedzi w domach w rodzinnych miejscowościach. To uderzyło w najem długoterminowy

– opisuje Marek Bolek, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

Analitycy rynku nieruchomości dodają, że od 10 miesięcy studenci nie mają gdzie dorabiać, bo tradycyjne źródła ich dochodu, czyli gastronomia i handel w galeriach, były przez większość pandemii - i nadal są – objęte rządowymi obostrzeniami lub wręcz zamknięte na amen. A trzeba pamiętać, że bez tych zarobków wielu młodych ludzi nie wróci na rynek najmu, bo nie będzie ich stać na opłacenie mieszkań w Krakowie.

- Równocześnie jednak ceny samych lokali utrzymują się na niezmienionym poziomie lub nawet rosną. Jest tak, ponieważ wciąż nie brakuje w Krakowie osób o stabilnych lub rosnących dochodach, zainteresowanych zakupem mieszkania dla siebie. Do zakupu zachęcają ich dziś rekordowo niskie koszty kredytów hipotecznych. Sprawia to, że popyt jest wysoki, natomiast podaż mieszkań w Krakowie mamy ograniczoną, przede wszystkim z powodu dwa razy niższej niż przed pandemią liczby pozwoleń na budowę oraz chroniczny brak gruntów pod inwestycje mieszkaniowe – tłumaczy Marek Bolek.

Mieszkania w Krakowie: ceny (raczej) nie będą spadać

Wedle GUS, od stycznia do końca listopada 2020 r. w całej Małopolsce oddano do użytku 17.255 mieszkań. To o prawie 15 proc. mniej niż w 2019 r., przy czym największy spadek nastąpił u deweloperów (mieszkania na sprzedaż i wynajem) – aż o 22,3 proc. Budownictwo indywidualne utrzymało się na niezmienionym poziomie.

Połowa małopolskich mieszkań powstaje nadal w Krakowie. We wspomnianym okresie oddano ich do użytku 8.617. Drugie miejsce zajmuje powiat wielicki (1216). Dla porównania – w powiecie miechowskim oddano do użytku w 11 miesięcy zaledwie 86 lokali mieszkalnych. Z drugiej strony: przeciętna powierzchnia mieszkania (de facto: domu) ukończonego i zamieszkanego podczas pandemii w powiecie limanowskim wyniosła prawie… 170 metrów kw. W suskim i nowotarskim było to 162 m kw., w olkuskim – 157 m kw. Natomiast w Tarnowie – 85 m kw., a w Krakowie (gdzie dominują mieszkania deweloperskie) – nieco ponad 59 m kw.

Sam listopad był dla budownictwa mieszkaniowego bardzo trudny: w całej Małopolsce oddano do użytkowania o ponad jedną trzecią mniej mieszkań niż w listopadzie 2019 r. Równocześnie jednak liczba mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym wyniosła 2094, czyli była aż o 37 proc., wyższa niż przed rokiem. O 27 proc. zwiększyła się też liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (2234). Większość z nich to mieszkania powstające w Krakowie w ramach nowych inwestycji największych deweloperów.

- Gdyby nie było zainteresowania klientów, te inwestycje nie byłyby realizowane. A to zainteresowanie utrzymuje się cały czas na wysokim poziomie. Załamanie na rynku najmu – zwłaszcza krótkoterminowego - nie wpłynęło znacząco rynek mieszkań oferowanych przez deweloperów, dlatego ceny mają wciąż tendencje wzrostowe

– komentuje Marek Bolek. Wyjaśnia, że najem krótkoterminowy dominuje w kamienicach oraz tzw. plombach dobudowywanych w centrum Krakowa, więc tam najsilniej odczuwalne są skutki braku turystów.

Siedem powodów: dlaczego mieszkania w Krakowie nie tanieją i raczej nie będą tanieć

Na ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów mogło mieć wpływ załamanie rynku najmu długoterminowego, bo w ostatnich lat wielu inwestorów kupowało po kilka lokali właśnie z myślą o wynajęciu ich – zwłaszcza studentom. Te lokale jednak nie tanieją z kilku przyczyn:

  • Po pierwsze: dla większości inwestorów była to forma ulokowania oszczędności i wciąż wydaje się ona o wiele atrakcyjniejsza niż np. trzymanie pieniędzy na lokacie bankowej.
  • Po drugie: większość ludzi inwestuje długoterminowo i postanowiło przeczekać kryzys, z nadzieją, że w drugiej połowie tego roku lub chociaż jesienią (gdy rozpocznie się kolejny rok szkolny, a potem akademicki) wszystko wróci do normy sprzed pandemii (tu zagrożeniem może być upowszechnienie nauki zdalnej także w normalnych czasach – niezależnie od pandemii) .
  • Po trzecie: kilka kluczowych i przyszłościowych dla Krakowa branż – z centrami obsługi biznesu, e-commerce, logistyką i IT na czele – nie tylko nie zwinęło się za sprawą pandemii, ale wręcz przeżywa najlepszy okres w historii, zatrudnia rekordowo dużo ludzi i daje większości pracowników podwyżki. Sprawia to, że kolejni pracownicy spoza Krakowa (w tym wielu spoza Polski) chce wynająć mieszkanie pod Wawelem, zaś ci, którzy musieli się dotąd zadowolić mniejszymi lokalami, a dziś dostają znaczące podwyżki wynagrodzeń – szukają większych i dogodniej zlokalizowanych mieszkań.
  • Po czwarte: jak wynika z analiz Expandera, z powodu obniżenia stóp procentowych przez NBP - średnie oprocentowanie w Polsce kredytów spadło od grudnia 2019 do listopada 2020 r. z 4,39 proc. do 2,95 proc. - Rata kredytu na 300 000 zł na 25 lat spadła więc z 1649 zł do 1415 zł – podaje Jarosław Sadowski z Expandera. I wyjaśnia, że znacznie niższe raty kredytowe skusiły do zakupów tych, którzy akurat nie ucierpieli finansowo z powodu pandemii. – To w znacznej mierze sprawiło, że w ostatnim kwartale 2020 r. ceny mieszkań w naszym kraju wzrosły o prawie 8 proc., przy czym na rynku wtórnym aż o 10,6 proc. , a na pierwotnym o 4,2 proc. – mówi Sadowski. Podobne zjawisko zaobserwowano w Norwegii, gdzie oprocentowania spadło z 3,08 proc. do 1,9 proc. i ceny mieszkań również wyraźnie wzrosły (o 6,6 proc.). Tymczasem w większości krajów UE oprocentowanie kredytów hipotecznych niemal się nie zmieniło – co znajduje odbicie w stabilnych lub spadających cenach mieszkań.
  • Po piąte: wspomniane rekordowo niskie stopy procentowe skłoniły banki do obcięcia oprocentowania oszczędności właściwie do zera. - To mogło zachęcić do inwestowania w mieszkania tych, których dochody nie spadły lub wręcz wzrosły. Przed pandemią zakup lokalu i jego późniejszy wynajem przynosił atrakcyjne stopy zwrotu, znacznie wyższe niż na lokatach bankowych. Pandemia oczywiście znacząco zmniejszyła zainteresowanie najmem. Inwestorzy zapewne stwierdzili jednak, że jest to tylko sytuacja przejściowa i najemcy niedługo powrócą na rynek – wyjaśnia Jarosław Sadowski.
  • Po szóste: jak wskazują deweloperzy, krakowscy urzędnicy zajmujący się wydawaniem pozwoleń i innych decyzji umożliwiających rozpoczęcie budowy mieszkań, pracują w pandemii zdecydowanie mniej wydajnie niż wcześniej, a to wyraźnie wpływa na niższą podaż – a więc podbija ceny.
  • Po siódme: w Krakowie cały czas brakuje gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe, co z jednej strony hamuje rozwój, a z drugiej – automatycznie winduje ceny gotowych lokali. – Problem jest szerszy. Jako budowniczy domów i mieszkań musimy z oczywistych względów planować inwestycje z odpowiednim wyprzedzeniem, a tymczasem coraz dotkliwiej brakuje nam społecznej debaty na temat kierunków rozwoju miasta, której efektem byłby konsensus mieszkańców i opracowany na jego bazie jasny plan, jak miasto miałoby wyglądać za 10, 20, 50 lat, w tym - co, gdzie i kiedy będzie można budować. To powinna być wizja obejmująca oczekiwania, wyobrażenia, potrzeby wszystkich pokoleń, bo one są dziś całkiem inne niż kilkanaście, czy nawet parę lat temu i na pewno będą w najbliższych latach ulegać dalszej ewolucji czy może nawet rewolucji – podkreśla Marek Bolek. Deweloperzy postulują stworzenie planu dalszej zabudowy, ale zarazem – jasnych i przejrzystych warunków oraz odpowiedniego klimatu dla niej.

Najem mieszkań w Krakowie: co ze stawkami?

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki za wynajęcie mieszkania w Krakowie, Gdańsku i Warszawie są już niższe niż dwa lata temu – i wciąż spadają. - Pod Wawelem rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła do poziomu 3,27 proc. netto, przy założeniu zamieszkania przez 11 miesięcy w roku i jest najniższa wśród badanych przez nas miast. Najwyższa opłacalność takiej inwestycji występuje natomiast w Częstochowie, gdzie jest to 4,81 proc. netto – opisuje Jarosław Sadowski. Dodaje, że przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajęte przez sześć miesięcy w roku, rentowność inwestycji w Krakowie spada do 1,18 proc. Gorzej jest tylko w Toruniu (1,03 proc.).

Warto dodać, że wedle analiz Expandera, w ciągu ostatniej dekady stawki najmu w Krakowie wzrosły o ponad połowę (przy średniej dla największych miast rzędu 41 proc., a dla Warszawy – 22 proc.). Jednocześnie jednak w połowie z 16 monitorowanych metropolii koszty najmu są już wyraźnie niższe niż przed rokiem, a w trzech największych miastach - o ok. 4 proc. niższe niż dwa lata temu. Tymczasem w Białymstoku w tym samym czasie wzrosły aż o 15 proc., w Lublinie o 9,3 proc., a w Katowicach - Katowicach o 10 proc. Tym samym średnia stawka katowicka (38 zł za metr. kw.) zbliżyła się do krakowskiej (40 zł za metr kw.). Parę lat temu wydawało się to nie do pomyślenia – różnica sięgała 30 proc.

Jaka będzie kolejna dekada na rynku najmu? Próbując odpowiedzieć na to pytanie, analitycy Expandera i Rentier.io zastanawiają się przede wszystkim, czy związane z pandemią trudności runku najmu są tylko chwilowe, czy też czeka nas wieloletnie załamanie.

Jakie czynniki mogą mieć wpływ na stawki za wynajem?

  • Pozytywne sygnały płyną np. z ZUS, który niedawno poinformował, że w listopadzie odnotował rekordową liczbę (738 tys.) cudzoziemców płacących składki. Obcokrajowców jest u nas coraz więcej, co podwyższa popyt na mieszkania na wynajem. Zbliża się również moment, kiedy pandemia zostanie opanowana dzięki szczepionce. Za rok być może ponownie będziemy bez obaw podróżować, co przywróci popyt na najem krótkoterminowy. Poza tym kolejny rok akademicki może już odbywać się w tradycyjnej formie, co przyciągnie na rynek najmu studentów.
  • Masowe szczepienia dają nadzieję, że w drugiej połowie 2021 r. wróci biznes znany sprzed pandemii. Wszystko zależy jednak os prawności, tempa i skuteczności szczepień – nie tylko w Polsce, ale też w krajach, z których przybywali dotąd do nas turyści i partnerzy biznesowi.
  • Dynamiczny rozwój kilku branż, z których Kraków słynie w świecie, zwłaszcza usług dla biznesu, IT, R&D, logistyki, e-commerce – będzie wzmacniał popyt na mieszkania, i na sprzedaż, i na wynajem.
  • Zagrożeniem dla rynku jest demografia, czyli bardzo szybki spadek liczby młodych Polaków wchodzących w dorosłość. Od lat 90. rodziło się znacznie mniej dzieci niż w poprzednim okresie, a to w naturalny zmniejsza popyt na mieszkania, także na wynajem.
  • Pandemia może pozostawić po sobie trwałą zmianę w postaci upowszechnienia się zdalnej pracy i nauki. Gdyby studiowanie czy znalezienie dobrej pracy nie wymagało już przenoszenia się do dużego miasta, to wielu młodych ludzi mogłoby pozostać w rodzinnych stronach. Inni mogliby zdecydować się poprawić swój poziom życia zachowując wielkomiejską pensję, ale przenosząc się gdzieś, gdzie życie jest tańsze. Wydaje się, że w najbliższym czasie po pandemii będzie jednak przeważał model hybrydowy, czyli kilka dni w tygodniu spędzamy pracując/ucząc się w domu, a kilka w biurze/na uczelni.

Domiporta: nożyce cen najmu i zakupu mieszkań nie mogą się rozwierać w nieskończoność. 2021 będzie tu przełomowy?

Ostatnie analizy serwisu Domiporta potwierdzają opisany wyżej trend polegający na rozwieraniu nożyc cenowych: ofertowe ceny zakupu nieruchomości rosną przy coraz niższych oczekiwanych stawkach najmu. W Warszawie od 2019 r. stawka za najem spadła z prawie 62 zł za metr kw. poniżej 59 zł, natomiast średnia cena metra kw. mieszkania wzrosła z 9,9 tys. zł do 11.200 zł.

W Krakowie mieliśmy do czynienia z dynamicznymi wzrostami cen nieruchomości w pierwszym kwartale 2020. To właśnie początek roku odpowiada w przeważającej części za wzrost cen nieruchomości w ubiegłym roku, od stycznia do marca ceny wzrosły aż o 9 p.p., reszta roku odpowiada za około 3 p.p. wzrostu. Rynek najmu zachowywał się standardowo dla roku 2020 - wystąpiły dwie fale spadków cen: wiosenna i jesienna z okresem stabilizacji w okresie wakacyjnym. Skala spadków cen najmu w Krakowie jest jednak niemal trzykrotnie większa niż w stolicy i wynosi aż 11,7 proc. – czytamy w raporcie Domiporta. Od 2019 r. średnia cena metra kw. mieszkania w Krakowie wzrosła z 8750 zł do prawie 9,9 tys. zł.

- Na rynku najmu najbardziej ucierpieli wynajmujący w miastach uniwersyteckich o walorach turystycznych – w Krakowie i Gdańsku. Na tych rynkach mieliśmy do czynienia ze sprzężeniem dwóch czynników – epidemia zatrzymała ruch turystyczny, a w związku z tym najem krótkoterminowy, natomiast nauka zdalna na uczelniach wyższych zmniejszyła zainteresowanie najmem ze strony studentów. W Krakowie poziom cen sprzedaży zdołał się obronić - ceny wolniej, ale rosły, natomiast w Gdańsku mamy do czynienia ze stagnacją

– zauważa Michał Guzowski, główny analityk Domiporta.pl. I zaraz dodaje, że „nożyce cen nie mogą rozwierać się w nieskończoność”.

Co wpłynie na trendy (wedle analiz Domiporta):

  • Wysokie ceny mieszkań w połączeniu z trudnościami ze nalezieniem najemców, a co za tym idzie spadki stawek najmu przekładają się na mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych – pod wynajem. Właściciele mieszkań mogą zaakceptować koszty związane z ich utrzymaniem lub remontem lub rozważać sprzedaż.
  • O ile mieszkania o wysokim standardzie znajdą najemców, choćby spośród osób, które za tą samą cenę mogą mieszkać w lepszych warunkach, to właściciele lokali wymagających nakładów inwestycyjnych coraz częściej będą zrezygnować z remontu na rzecz sprzedaży nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Z kolei zwiększona podaż mieszkań z rynku wtórnego przyczynia się do ograniczenia wzrostów lub może doprowadzić do korekty cen.
  • W innym scenariuszu stawki najmu po przezwyciężeniu kryzysu epidemicznego i spowolnienia gospodarczego zaczną podążać za rosnącymi cenami mieszkań. Jeśli dodatkowo będziemy mieli do czynienia ze zwiększoną inflacją w środowisku niskich stóp procentowych to inwestycje w nieruchomości staną się jeszcze bardziej atrakcyjne.
  • Inwestorom, którzy kupili swoje mieszkania jakiś czas temu trzeba oddać, że również odnoszą - na razie wirtualne - korzyści ze wzrostu cen. Na papierze ich majątek wart jest więcej. Czy zyskają, czy stracą okaże się jednak dopiero w momencie wyjścia z inwestycji, czyli zbycia nieruchomości. Nie bez znaczenia jest również spadek poziomu stóp procentowych, który sprawia, że wynajmujący mogą zaakceptować niższe stawki najmu przy jednoczesnym utrzymaniu rentowności inwestycji.
  • Pozytywnym aspektem spadku cen najmu jest większa dostępność mieszkań. To szczególnie istotne dla osób, które nie mogąc spełnić warunków stawianych przez banki np. dotyczących wkładu własnego czy źródła dochodów i są skazane na najem. Rynek najemcy eliminuje również patologie związane z wynajmem mieszkań o bardzo niskim standardzie lub metrażu za wygórowane stawki osobom, których nie stać na inne lokum.

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie