Mieszkania w Krakowie. Padł kolejny rekord. Wynajęcie wypada zdecydowanie taniej niż spłacanie kredytu, którego raty jeszcze wzrosną

Analitycy Expandera i Rentier.io zaznaczają, że w pod koniec 2021 r. koszty najmu rosły w całym kraju, a największe podwyżki opłat – średnio o 7,6 proc. rok do roku - objęły segment dużych mieszkań, o powierzchni powyżej 60 metrów kw. W przypadku średnich i małych mieszkań wzrost wyniósł nieco ponad 6 proc.

- Przyczyną wzrostu stawek są m. in. wyższe ceny mieszkań w połączeniu ze spadkiem liczby ofert najmu. Przy obecnym poziomie cen mieszkań i stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie wynosi w Polsce średnio 4,1 proc. netto, po odliczeniu podatku i wszystkich kosztów

– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. Przyznaje przy tym, że stawki najmu rosły w ostatnim czasie poniżej poziomu inflacji (bliskiej 10 proc.), a więc znacznie wolniej od cen mieszkań. W tym ostatnim wypadku wzrost jest wciąż kilkunastoprocentowy.

Ofertowe ceny średnich i dużych mieszkań w Krakowie wzrosły w ostatnim kwartale 2021 roku aż o 19 procent rok do roku. Najmniejsze lokale zdrożały „tylko” o 15 procent, ale stawka za metr kw. jest tu już mocno wyśrubowana: 12.550 złotych, czyli niemal dwie średnie pensje w Małopolsce. Na tym tle kilkuprocentowe wzrosty stawek najmu okazały się wręcz symboliczne – i wielokrotnie mniejsze niż w innych dużych miastach: we Wrocławiu (16 proc.), Szczecinie (12 proc.), Poznaniu (12 proc.), Bydgoszczy (12 proc.), Toruniu (10 proc.) oraz Gdańsku (11 proc.) i Gdyni (10 proc.).

- Oferta mieszkań na wynajem w tych miastach od września konsekwentnie się kurczyła. W grudniu dostępnych na wynajem było o 35 proc. mniej unikatowych ofert niż we wrześniu i aż o 60 proc. mniej niż w marcu 2021 r., kiedy z kolei odnotowaliśmy rekordową liczbę ogłoszeń dostępnych na portalach

– wylicza Jarosław Sadowski.

Z analiz Expandera wynika, że za wynajem małego mieszkania w Szczecinie trzeba dać ok. 1620 złotych, natomiast rata za zakup takiego mieszkania na kredyt z 10-procentowym wkładem własnym wynosi obecnie ok. 1644 złote. Różnica jest zatem minimalna. We Wrocławiu czynsz za takie małe lokum to 1861 złotych, a rata kredytu – 1992 złote, różnica wynosi zatem tylko 131 złotych. W Katowicach jest to odpowiednio 1320 i 1546 złotych (czyli najem jest tańszy już o 226 zł). W Warszawie za wynajęcie trzeba dać niespełna 2 tys. zł, a na zakup – prawie 2,5 tys. W Krakowie najem 30-metrowego lokum kosztuje przeciętnie 1.590 zł, a rata kredytu na jego zakup – 2.206 zł, co daje rekordowe 616 zł różnicy na niekorzyść kupna.

W przypadku mieszkań średnich (50 m kw.) najmniejsza różnica między kosztem najmu za wysokością raty jest w Częstochowie (31 zł). W Rzeszowie i Wrocławiu przekracza już ona 475 zł, a w Gdański i w Gdyni – 650 zł. W Warszawie opłata za najem takiego lokalu to 2,7 tys. zł, a wysokość raty kredytu – 3.569 zł, co daje 869 zł różnicy. W Krakowie najem kosztuje 2,1 tys. zł, a rata kredytu wynosi 3.168 zł. Różnica jest zatem znów rekordowa: 1.068 zł.

Mieszkanie duże (70 m kw.) można wynająć w Szczecinie za 2.450 zł miesięcznie, a kupić na raty – za 3.005 zł, co daje różnicę 555 zł na korzyść najmu. W Katowicach ta różnica jest większa – 725 zł, w Warszawie wynosi już 1.147 zł, w Gdańsku – 1,249 zł, a w Gdyni – 1.322 zł. I znowu wszystkich przebija Kraków: za wynajęcie takiego lokum płaci się średnio 2.521 zł, a na jego zakup na kredyt trzeba wyłożyć aż 4,341 zł miesięcznie. Różnica sięga zatem 1820 złotych!

Dlaczego mieszkania w Krakowie drożeją zdecydowanie szybciej od stawek czynszów? Odpowiedź jest prosta: bo wciąż jest bardzo wielu ludzi, którzy uważają zakup mieszkania za bardzo dobrą inwestycję, pozwalającą chronić oszczędności w realiach 10-procentowej inflacji. Równocześnie liczba osób, które stać na taki zakup za gotówkę, szybko pod Wawelem rośnie. Wielu deweloperów przyznaje, że ok. 75 procent mieszkań sprzedaje właśnie za gotówkę, zatem rosnące raty kredytów nie mają – przynajmniej na razie - większego wpływu na rynek sprzedaży lokali.

Natomiast rynek najmu wciąż nie wrócił do poziomów sprzed pandemii – i raczej mało prawdopodobne jest, by w najbliższych miesiącach, a nawet latach wrócił. Głównym powodem jest zdecydowanie mniejsza liczba zagranicznych turystów – zwłaszcza biznesowych, co uderzyło w najem krótkoterminowy, a także nauka zdalna na wielu uczelniach, która z kolei zmniejszyła zapotrzebowanie na lokale ze strony studentów. Relatywnie niski popyt rzutuje na stawki – rosną one bardzo wolno, a w przypadku niektórych oferowanych lokali są wręcz niższe niż rok temu. Analitycy zwracają uwagę, że w Krakowie coraz większą rolę odgrywa standard mieszkań do wynajęcia, albowiem wśród klientów rośnie grupa zamożnych i wymagających specjalistów zatrudnionych w korporacjach IT oraz w centrach obsługi biznesu.

- Rentowność inwestycji w mieszkanie spadła za sprawą tego, że wzrost cen mieszkań jest szybszy od wzrostu stawek najmu. W skali kraju w lokalach zamieszkanych przez pełne 12 miesięcy przeciętna rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie spadła z 4,4 proc. netto przed rokiem do 4,1 proc. netto teraz. Gdyby natomiast mieszkanie przed miesiąc stało puste, to rentowność wynosiłaby 3,6 proc. netto. Jest to zyskowność już po doliczeniu dodatkowych kosztów, jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz zarządzanie najmem (10 proc. od przychodu)

– wylicza Jarosław Sadowski.

W Krakowie ta rentowność jest dziś znacznie mniejsza, więc już wkrótce atrakcyjniejszą inwestycją mogą być np. obligacje korporacyjne. Jeśli ci, którzy lokują dziś nadmiar gotówki w nieruchomościach, zdecydują się porzucić ten rynek i lokować kapitał gdzie indziej, trendy mogą się zmienić. Inna sprawa, że Kraków jest jednym z nielicznych miast w naszej części Europy, gdzie – mimo pandemii i fatalnych prognoz demograficznych dla całej Polski – stale przybywa mieszkańców; dodatnie saldo migracji w parze z relatywnie wysoką dzietnością sprawia, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania będzie się w najbliższych latach utrzymywać. Dodatkowo podkręcają je ci, którzy chcą poprawić standard dotychczasowych mieszkań – szukają większych, lepiej położonych, bardziej komfortowych itp. Te dwa czynniki mogą pobudzać wzrost cen samych mieszkań, ale niekoniecznie najmu.

Ogromny wpływ na rynek najmu może mieć natomiast potencjalny konflikt za naszą wschodnią granicą. - Z jednej strony zagrożenie wojną na Ukrainie może doprowadzić do nowej fali imigrantów, którzy muszą przecież gdzieś mieszkać. Z drugiej - wysokie ceny mieszkań w połączeniu z rosnącym oprocentowanie kredytów hipotecznych powodują, że część Polaków nie może pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania. To zapewne spowoduje, że młodzi będą zmuszeni dłużej korzystać z najmowanego lokalu – tłumaczy Jarosław Sadowski.

Zwraca uwagę, że już wszyscy, którzy w ostatnich miesiącach zastanawiali się, czy kupić mieszkanie, czy je wynająć, wiedzą już, iż koszty najmu są zdecydowanie niższe niż rata. W Krakowie ta różnica jest wręcz porażająca, co przy nadal rosnącej wysokości rat kredytów może skłonić wielu ludzi do rezygnacji z zakupu i preferowania najmu, przynajmniej do momentu wyhamowania inflacji i stabilizacji stóp procentowych.

- Warto jednak zastrzec, że w długim okresie zakup mieszkania wciąż jest znacznie bardziej opłacalny niż wynajem. Kredyt w końcu zostanie spłacony i wtedy możemy przestać płacić raty. W każdej chwili możemy też sprzedać mieszkanie i w ten sposób odzyskać setki tysięcy złotych. W przypadku najmu płacić będziemy tak długo, jak chcemy mieszkać i nie mamy możliwości odzyskania tych pieniędzy. Poza tym po okresie wysokich stóp procentowych zapewne znów one spadną, a wraz z nimi raty

– komentuje Jarosław Sadowski.