Kraków. Sąd unieważnił zgodę na budowę apartamentowca pod Wawelem. Kto za to odpowie? Urząd nie poczuwa się do winy [ZDJĘCIA, WIZUALIZACJE]

FLESZ - Polacy się starzeją a miasta wyludniają. Jest raport GUS

- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie mój klient przyjął z ogromnym zadowoleniem, gdyż sprawa wymagała dużego nakładu pracy i zaangażowania zwłaszcza, że z początkowego dość licznego grona mieszkańców sprzeciwiających się takiej zabudowie historycznego centrum miasta tylko dwóch wykazało się determinacją i kontynuowało sprawę aż do etapu postępowania kasacyjnego. Tym bardziej satysfakcjonujący jest fakt, iż w końcu konsekwentnie podnoszone argumenty zostały wzięte pod uwagę i doprowadziły do uchylenia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie oraz poprzedzających go decyzji prezydenta Krakowa i wojewody małopolskiego udzielających pozwolenia na budowę - komentuje Elżbieta Talaga, adwokat reprezentująca mieszkańca, który zaskarżył decyzje dotyczące pozwolenia na budowę apartamentowca Angel Stradom w miejscu dawnego gminnego przedszkola przy ul. Stradomskiej, w sąsiedztwie ogrodu Księży Misjonarzy, niemal u stóp Wawelu.

Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku uchylił zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję wojewody małopolskiego z września 2017 r., dotyczącą zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz poprzedzającą ją decyzję prezydenta Krakowa z maja 2017 r.

Problem w tym, że apartamentowiec już został wybudowany i mieszkania zasiedlili w nim lokatorzy. - Patrząc na zdjęcie inwestycji wykonane z perspektywy lotu ptaka czy też oddalonego o ok. 200 metrów Wawelu radość z odniesionego sukcesu przed NSA w Warszawie zasadniczo słabnie. Trudno zaakceptować fakt, iż w historycznym centrum Krakowa, które zostało uznane przez UNESCO za wyróżniający się w skali Europy i świata układ urbanistyczny, inwestycja zaprojektowana w sposób pomijający zasady zawarte w Karcie Weneckiej została wybudowana. Przestrzeń o powierzchni ok. 1 ha została wykarczowana z drzew i zabudowana apartamentowcem. Walka podjęta przez mojego klienta powodowana była nie tylko bezpośrednim wpływem inwestycji na jego miejsce zamieszkania ale także dbałością o zachowanie historycznego układu miasta i jakości mieszkania w centrum. Wyrok NSA jest zatem sukcesem mieszkańców Krakowa, którym nie jest wszystko jedno jak wygląda ich miasto, w jakim otoczeniu żyją - dodaje Elżbieta Talaga.

- Decyzję administracyjną wydał w ostatniej instancji wojewoda małopolski, a nie prezydent miasta. Zatem to organ wyższej instancji jest kompetentny do wypowiadania się na temat wydanego przez niego aktu administracyjnego wyeliminowanego z obrotu prawnego w wyniku postępowania sądowego - wyjaśniają w magistracie. - Do szczegółowych kwestii objętych wyrokiem NSA nie sposób natomiast się odnieść, z uwagi na fakt, że prezydent Krakowa nie dysponuje odpisem orzeczenia sądowego, a uzasadnienie wyroku do chwili obecnej nie zostało opublikowane - dodają.

W Urzędzie Wojewódzkim też czekają na więcej konkretów. - Obecnie nie dysponujemy uzasadnieniem wyroku NSA - informuje Joanna Paździo z biura wojewody małopolskiego.

Apartamentowiec na 135 lokali (z podziemnym parkingiem na 150 miejsc) powstał przy ul. Stradomskiej w miejscu, w którym mieściło się kiedyś gminne przedszkole (zostało wyburzone) z ogrodem.

Mieszkańcy sąsiadujący z apartamentowcem toczyli długą sądową batalię w sprawie inwestycji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę dotyczącą wydania pozwolenia na budowę. Adwokaci mieszkańców złożyli jednak skargę kasacyjną na ten wyrok do NSA.

Jeden z mieszkańców w skardze zarzucił, że nie umożliwiono mu udziału w postępowaniach dotyczących wydania zgody na budowę apartamentowca. W skardze do NSA zaznaczono, że do 22 grudnia 2015 r. organ I instancji, czyli Urząd Miasta doręczał mu pisma na prawidłowy adres (jego mieszkania), a w toku postępowania z nieznanych przyczyn adres ten został zmieniony i korespondencję zaczęto wysyłać na nieprawidłowy adres przez co został pozbawiony możliwości brania udziału w postępianiu bez własnej winy. WSA nie dostrzegł problemu.

W skardze do NSA można też przeczytać, że mieszkaniec skarżący decyzje w sprawie budowy apartamentowca przed WSA przedstawił swoje zarzuty, które nie zostały rozważane. Dotyczyły one m.in. tego, że lokal nr 2 w budynku przy ul. Dietla 48 jest dwupokojowym mieszkaniem a nie lokalem użytkowym zajmowanych przez lokatorów gminy Kraków i w związku z tym - zgodnie z przepisami regulującymi kwestię norm nasłonecznienia - odnośnie tego lokalu w przedłożonej do projektu budowlanego analizie nasłonecznienia normy te (warunek minimalnego 1,5-godzinnego nasłonecznienia w godzinach 7–17 w pokojach mieszkalnych) nie zostały spełnione. Inne są bowiem normy dla lokalu użytkowego, a inne dla mieszkalnego.

Skarżący przedstawił też zarzut niezgodności projektu budowlanego z wydaną przez miasto decyzją o warunkach zabudowy (wzizt) o przekroczeniu wysokości budynku o 70 cm (zaznaczał, że wynika to z braku jednoznacznego wskazania na projekcie punktu, od którego wysokość ta jest liczona) oraz wycinki drzew. Zwrócił uwagę, że projekt budowlany przewiduje wycięcie wszystkich drzew, podczas gdy decyzja wzizt nakazuje zachowanie niektórych z nich.

Teraz NSA uznał, że pozwolenie na apartamentowiec nie powinno zostać wydane. Nie wiadomo jednak, które argumenty przedstawiane przez skarżącego zostały uwzględnione. Odpowiedź na to da uzasadnienie wyroku.

Wyrokiem NSA zaskoczony jest inwestor. - Z olbrzymim zdziwieniem przyjęliśmy informację o decyzji NSA o potrzebie ponownego uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji przy ulicy Stradomskiej. Jest to dla nas niezrozumiałe i zaskakujące, ponieważ inwestycja ta została już zrealizowana w oparciu m.in. o ostateczne pozwolenie na budowę wydane przez prezydenta Krakowa. Wszystkie prowadzone prace przebiegały za zgodą i w porozumieniu ze wszystkimi odpowiednimi instytucjami, w tym m.in. z małopolskim wojewódzkim konserwatorem zabytków - podkreślają w firmie Angel Poland Group.

- Szanujemy i przestrzegamy prawo. Inwestycje realizujemy w oparciu o kompletną, wymaganą prawem dokumentację oraz pozwolenia. W trakcie realizacji naszych inwestycji poddajemy się kontrolom i współpracujemy ściśle z nadzorującymi budowy urzędami i instytucjami. Budowa Angel Stradom wielokrotnie sprawdzana była przez m.in. przedstawicieli Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków czy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Ani pozyskana dokumentacja, ani postępowania kontrolne nie wskazały jakichkolwiek uchybień z naszej strony - dodają.

Skarga do NSA została złożona w marcu 2019 r., kiedy jeszcze nie było apartamentowca. Skarżący zwracał uwagę, że tego typu sprawy czekały 6-9 miesięcy na rozpatrzenie. W tym wypadku było inaczej, wyrok zapadł, kiedy budynek już stoi i są w nim lokatorzy.

- Budowa części mieszkaniowej została już zakończona. Na podstawie otrzymanych zgód uzyskaliśmy już pozwolenie na użytkownie budynku. Wyrok NSA nie wpływa więc na sytuację mieszkańców i właścicieli lokalów - przekonują w Angel Poland Group. Tam też czekają na pisemne uzasadnienie wyroku NSA.

Inwestycja przy ul. Stradomskiej składa się z dwóch części - oprócz budowy apartamentowca obejmuje też adaptację frontowej, zabytkowej kamienicy na hotel.

Skarżący zastanawia się, jakie mogą być konsekwencje wyroku NSA, skoro apartamentowiec już wybudowano, a hotel jest na ukończeniu. Przyznaje, że teraz po ukazaniu się uzasadnienia wyroku inwestycją znów powinni się zająć urzędnicy, a także w sprawie powinien wypowiedzieć się nadzór budowlany.

- Kilka lat temu mój klient zauważył, że w projekcie są budzące poważne wątpliwości co do zgodności projektu z obowiązującymi przepisami i zareagował składając konkretne zarzuty dotyczące przekroczenia wysokości budynku oraz błędów w analizie nasłonecznienia, a wyrok NSA sprawia, że zamierza je konsekwentnie kontynuować i ponownie szczegółowo przedstawić właściwym organom - informuje Elżbieta Talaga.

Skarżący bierze więc pod uwagę, że postępowanie w sprawie wydania zgody na inwestycję może zostać wznowione. Uchylone przez NSA pozwolenie na budowę obejmowało także wykonanie hotelu. W tym przypadku prace są już na końcowym etapie realizacji, a udostępnienie obiektu planowano na III kwartał 2022 r. W związku z wyrokiem NSA inwestor może mieć więc problem z oddaniem do użytku tej części kompleksu w zaplanowanym terminie.

Powstający hotel przy ul. Stradomskiej 12-14 ma mieć ogólnodostępne części. Z ulicy będzie się wchodzić do kwiaciarni. Z niej mają być przejścia do restauracji: dziennej (w niej można będzie zjeść obiad, ale też kupić pieczywo, kanapki) i wieczornej (miejsce kolacji). Z głównego wejścia będzie można też przejść do hotelowego lobby i ogólnodostępnego baru, który zaplanowano w murach wchodzącego w skład kamienicy dawnego kościoła św. Jadwigi. Od podłogi do sufitu bar ma mieć ok. 9 m wysokości. Obiekt zaprojektowano w ten sposób, że zostaną odrestaurowane kościelne ściany. Pod kopułą umieszczony ma być okrągły bar, a wokół niego zostaną ustawione stoliki.

Przy hotelu powstaje też ogólnodostępna części fitness z siłownią, salami do ćwiczeń, masażu, basenem, sauną. Z restauracji i strefy rekreacyjnej będzie można wyjść na dziedziniec z zielenią. Nasadzenia objęły też teren przy apartamentowcu.

Historia nieruchomości przy ul. Stradomskiej 12-14 sięga XIV wieku, kiedy wzniesiono kościół św. Jadwigi. Przy świątyni powstał klasztor oraz szpital i cmentarz. Na przełomie XVIII i XIX w. kościół został przebudowany przez Austriaków na obszerną kamienicę, ale w murach gmachu zachowano część dawnej świątyni. W budynku była poczta, później siedziba władz wojskowych, a po II wojnie światowej - mieszkania.

W 2010 r. nadzór budowlany wydał decyzję o zamknięciu budynku (z murami dawnego kościoła) ze względu na zagrożenie katastrofą budowlaną. W sierpniu 2011 r. Rada Miasta Krakowa zgodziła się na sprzedaż nieruchomości. Głosowali za tym radni PO i z prezydenckiego klubu „Przyjazny Kraków”, przeciw byli radni PiS.

Mieszkańcy zwracali uwagę, że kiedy nieruchomość była sprzedawana i godzili się na to radni mówiono o budowie hotelu z naziemnym parkingiem. W maju 2017 r. prezydent Krakowa wydał pozwolenie na budowę, dotyczącą przebudowy kamienicy na hotel, a w miejscu przedszkola na wybudowanie apartmentowca z podziemnym parkingiem.

Urzędnicy przekonywali radnych, że trzeba zlikwidować przedszkole, bo nie będzie do niego dojścia. A teraz takie dojście znajdzie się do apartamentowca - wyznaczono je przez tzw. miedziuch (pozostałość miedzy), czyli wolną przestrzeń między kamienicą przy ul. Stradomskiej 12-14 a sąsiednim budynkiem.

Po decyzji o sprzedaży nieruchomości rzeczoznawca wycenił ją na ok. 45 mln zł. Miasto ogłosiło dwa przetargi na sprzedaż nieruchomości, ale nie znalazł się kupiec - nawet za 40 mln zł. Urząd ogłaszał też rokowania na sprzedaż nieruchomości przy ul. Stradomskiej, kolejno za 35,6 mln zł, 33,4 mln zł i 27,7 mln zł. Pod koniec grudnia 2013 r. firma Angel Poland kupiła nieruchomość za ok. 28 mln zł.

Głośno o inwestycji zrobiło się w 2018 r., kiedy podczas wykopów pod apartamentowiec odkryto dawny cmentarz z 1609 ludzkimi szczątkami. Szkielety zostały przewiezione do Raciborska koło Wieliczki, gdzie złożono je w krypcie w przycmentarnej kaplicy. Służby konserwatorskie ustaliły, że wiosną 2021 r. na placu budowy przy ul. Stradomskiej w Krakowie odkryto szczątki około stu osób. Część z nich także została pochowana w Raciborsku.