Kraków. Ceny mieszkań zaczęły powoli spadać. Sprzedaż na kredyt wyhamowała z piskiem, za gotówkę też mniej transakcji. Są i dobre wieści

- Muszę zastrzec, że jakkolwiek ceny mieszkań w Krakowie spadły w ciągu ostatniego miesiąca o 1 procent i są w tej chwili niższe niż w maju, to wciąż ich poziom jest wyższy niż przed rokiem. Zjawisko to odnotowaliśmy we wszystkich monitorowanych miastach

- komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, lipiec 2022 - wynika, że mieszkania w Krakowie są o 11 procent droższe niż przed rokiem. To dużo, ale jednocześnie niewiele, jeśli weźmiemy pod uwagę, iż w tym samym czasie inflacja wyniosła 15,5 proc. Z podobną sytuacją mamy do czynienia na innych wielkich rynkach, m.in. w Warszawie (lokale są tam droższe o 12 proc. niż rok temu, ale w ostatnim miesiącu staniały o 2 proc.) i Gdańsku (ceny wyższe o 11 proc. niż rok temu, ale o 4 proc. niższe niż w poprzednim miesiącu). Ponad inflacyjną kreską utrzymują się wciąż tylko Poznań (ceny wyższe o 18 proc. niż przed rokiem) oraz Wrocław i Rzeszów (16 procent), ale w dwóch pierwszych miastach ceny w ostatnim miesiącu spadły, a w Rzeszowie wzrosły jedynie o 1 proc.

- To są generalnie dobre informacji dla osób, które chciałyby w najbliższym czasie kupić mieszkanie. Przeanalizowaliśmy 36 498 internetowych ofert sprzedaży, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego i wynika z nich, że ceny spadają, najbardziej w Częstochowie i Sosnowcu, a znacząco rosną tylko w Lublinie - o 4 procent w ciągu miesiąca

- mówi Jarosław Sadowski. Przypomina, że niedawno Bank PKO BP informował o spadku cen transakcyjnych nowych mieszkań w II kwartale 2022 w czterech z sześciu największych miast.

Analitycy podkreślają, że główną przyczyną spadku cen mieszkań jest podnoszenie stóp procentowych przez NBP. W efekcie tego kredyty hipoteczne stały się znacznie droższe i trudniej dostępne, co mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie dla siebie. Zmusza też część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkań - co z kolei zwiększa podaż. Część właścicieli nowych lokali nie może skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, więc to oni najczęściej decydują się na wystawienie lokalu.

Z drugiej strony za sprawą rosnących stóp procentowych można dziś zarobić na lokatach bankowych czy obligacjach równie dużo lub więcej niż na mieszkaniach na wynajem - i to bez skomplikowanych operacji finansowych i innych zabiegów. Sektor mieszkań na wynajem nie powiedział jednak jeszcze ostatniego słowa, ponieważ stawki najmu ustawicznie rosną - co zwiększa opłacalność inwestycji. - Jeśli dodatkowo w najbliższych miesiącach będzie kontynuowany trend spadku cen mieszkań, to opłacalność takich inwestycji wzrośnie zdecydowanie - podkreśla analityk Expandera.

Spędzające sen z powiek kredytobiorcom stawki WIBOR właśnie przestały rosnąć. WIBOR 3M wynosi 7 proc., gdy miesiąca lipca było to 7,05 proc. Zarazem część banków znacząco obniżyło marże kredytowe, np. w PKO BP może to być zaledwie 1,44 proc. przy wkładzie własnym powyżej 20 proc. Jeszcze rok temu taki poziom był marzeniem. Jednak pomimo tak niskiej marży, oprocentowanie kredytu i tak jest wysokie - 8,74 proc.

- Należy też dodać, że choć stawki WIBOR nieco spadły w porównaniu z początkiem lipca, to raty spłacanych już kredytów z oprocentowaniem zmiennym i tak będą rosły. Będzie tak dlatego, że banki dokonują aktualizacji oprocentowania raz na 3 lub raz na 6 miesięcy. Jeśli więc w najbliższym czasie ktoś będzie miał taką aktualizację, to stawka WIBOR ze stycznia lub z kwietnia zostanie zamieniona na jej obecny poziom, a to oznacza znaczący wzrost oprocentowania i raty

- komentuje Jarosław Sadowski.

Deweloperzy przyznają, że sprzedaż mieszkań na kredyt wyhamowała z piskiem, a za gotówkę też jest coraz mniej transakcji. Potwierdzają to informacje napływające z placów budowy w całej Małopolsce. Według wstępnych danych GUS, w maju 2022 r. oddano do użytkowania 1214 mieszkań, tj. o 29,5% mniej niż w analogicznym miesiącu poprzedniego roku. W budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (czyli głównie u deweloperów) liczba oddanych mieszkań zmniejszyła się o prawie połowę (dokładnie o 49,2 proc.) - do 533, natomiast w indywidualnym wzrosła o 1,2 proc. do 681. A trzeba tu dodać, że mówimy w większości o lokalach, których budowa rozpoczęła się przed obecnym kryzysem, a więc skokiem inflacji i podwyżkami stóp procentowych.