Biura są i będą niezbędne, a Kraków pozostanie liderem ich rozwoju poza Warszawą. Mocno zmieni się jednak funkcja przestrzeni biurowych

- Z naszych badań wynika, że w biurach należących do firm zrzeszonych w ASPIRE pracowało w styczniu i lutym 2022 r. około 10 procent pracowników, reszta była na pracy zdalnej. Widać jednak wyraźny trend powrotu do biura i wszystko wskazuje, że on się będzie utrzymywał, a nawet z miesiąca na miesiąc wzrastał. Wedle deklaracji z początkiem marca do biur wróci już co czwarty pracownik. Ten odsetek jest ograniczany przez covidowe obostrzenia, które jeszcze wciąż w biurach trzeba stosować. Ale po jakimś czasie również one zostaną zluzowane i firmy odnajdą się w nowej rzeczywistości

– mówi Joanna Krzemińska, wicedyrektor w ASPIRE, stowarzyszeniu czołowych firm sektora IT i nowoczesnych usług dla biznesu.

Wyjaśnia, że większość przedsiębiorców i menedżerów intensywnie zastanawia się, jaką część pracy wykonywać w biurze, a jaka będzie mogła być wykonywana zdalnie. Już wiadomo, że niemal wszyscy stawiają na model pracy hybrydowej – czyli dzień, dwa, albo trzy dni tygodniowo w biurze, a pozostałe zdalnie; najgorętszym tematem są proporcje w ramach tej hybrydy oraz nowe funkcje, jakie zdaniem wielu analityków powinny pełnić biura: już nie jako miejsce codziennego wykonywania wszelakich zadań służbowych, ale bardziej jako siedziba integrująca pracowników, pozwalająca budować ich związki z firmą, a zarazem idealna platforma do działań kreatywnych, dyskusji, burz mózgów – niezbędnych, by organizacje cały czas się rozwijały.

- Kurz pandemiczny opada i to, co było nieznane, niepewne, powoli staje się znane i pewne. Mówi się już, że COVID przechodzi do fazy bycia chorobą endemiczną, czyli - powiedzmy – zostanie z nami jak grypa. Przedsiębiorstwa uwzględniają to w ryzykach biznesowych i planach kadrowych. Nowością ostatnich dwóch lat stała się praca zdalna na tak ogromną skalę. Pracownicy są nią dziś w pewnym stopniu zachłyśnięci, pracodawcy cieszą się, że efektywność pracy nie spadła, ale – w mej opinii – potrzeba czasu, zapewne kilku lat, by zweryfikować te oczekiwania, a jednocześnie skutki takiego modelu. Czeka nas okres testowania nowych sposobów pracy i ich stabilizacji. Jedno jest pewne: jeśli zdecydowana większość firm postawi na jakąś formę pracy hybrydowej, to w każdym wariancie biura pozostaną niezbędne

– podkreśla Patryk Czernik, Leasing Director w firmie CAVATINA.

W pełni zgadza się z tym Jadwiga Wiśniowska, prezes MIX Group, do której należy spółka MIX Biura zarządzająca od dwóch dekad kilkudziesięcioma tysiącami metrów kwadratowych powierzchni biurowej w stolicy Małopolski, w tym w atrakcyjnych lokalizacjach w centrum. Zwraca przy tym uwagę, że na nowe modele pracy nakładają się dziś inne ważne trendy, związane zwłaszcza z poszukiwaniem rozwiązań oszczędzających energię i proekologicznych, obniżających koszty środowiskowe, a jednocześnie opłaty.

– Trend proekologiczny będzie na pewno silnie odczuwalny w najbliższych latach, zwłaszcza że za sprawą kryzysu energetycznego, wzrostu cen tradycyjnych źródeł energii i niepewności, co się dalej w tym obszarze wydarzy, wszyscy skłaniają się dziś ku wykorzystaniu źródeł odnawialnych. Wpisuje się to w szerszy trend, w ramach którego biura mają być jak najlepiej wkomponowane w naturę. Już dziś w naszych biurowcach są miejskie pasieki, przybywa roślinności, co wpisuje się w europejski trend, jakim jest zielony ład

– tłumaczy Jadwiga Wiśniowska.

Podkreśla, że jednym z cennych doświadczeń pandemii jest jeszcze większe zbliżenie najemców z wynajmującymi: udało się wypracować rozwiązania pozwalające wspólnie reagować na sytuacje kryzysowe, a jednocześnie bardzo przydatne przy aranżowaniu przestrzeni biurowych do nowych potrzeb, funkcjonalności i trendów. – Można rzec, że doświadczenie pandemii wzmocniło nasze relacje z najemcami, wspólne rozwiązywanie problemów wiele nas nauczyło, wzajemna komunikacja wzniosła się na wyższy poziom. Wszyscy czujemy się mocniejsi, mając w zanadrzu przećwiczone narzędzia do skutecznego odpowiadania na zawirowania, które mogą się pojawiać w przyszłości – dodaje szefowa MIX Group.

Zdaniem Patryka Czernika, biznes biurowy uwzględnia w swych planach rozwojowych nie tylko ryzyka pandemiczne, ale i inne – zwłaszcza te związane z sytuacją globalną (rozmawialiśmy jeszcze przed zbrodniczą napaścią putinowskiej Rosji na niepodległa Ukrainę), ale też nowe uwarunkowania działalności gospodarczej w ramach Polskiego Ładu. Tragiczne wydarzenia na Wschodzie z jednej strony grożą Europie kryzysem ekonomicznym, ale z drugiej mogą krótkoterminowo pobudzić rozwój rynku biurowego w Polsce, zwłaszcza w Krakowie czy Wrocławiu, gdzie już migruje część ukraińskich biznesów. – Nie da się jednak ukryć, że nikt z nas nie chce takiego rozwoju, opartego na rozgrywającej się na Wschodzie tragedii. Natomiast zrobimy wszystko, by wesprzeć przedsiębiorców z Ukrainy – podkreśla leasing director Cavatiny.

Rynek biurowy będzie się rozwijał, bo przybywa klientów, a wielu innych najemców rozwija biznes
Patryk Czernik zwraca uwagę, że znaczna część biznesu, w tym wiele silnych w Krakowie branż, wręcz się w pandemii rozwinęło. Chodzi nie tylko o dynamicznie rosnący pod Wawelem sektor usług dla biznesu czy IT, ale też m.in. logistykę oraz szeroko pojętą branżę cyfrowej rozrywki, z segmentem gier i mediów na żądanie na czele. Ów rozwój owocuje tworzeniem tysięcy nowych miejsc pracy biurowej – znaczna jej część zostanie z pewnością, choć w różnym zakresie, ulokowana w biurach.

- To będzie okres dostosowywania pracy biurowej do nowych trendów i wyzwań, w tym także oczekiwań pracowników, które – wobec narastającego deficytu talentów – pracodawcy muszą brać pod uwagę. Jak wiele czasu potrzebujemy do stabilizacji? Sama Jestem ciekawa

– mówi Joanna Krzemińska z Aspire.

Już przed pandemią na rynku nieruchomości biurowych zarysowało się kilka silnych trendów zapowiadających gruntowne zmiany w funkcjonowaniu nie tylko samych biur, ale i wykorzystujących je organizacji. Przyspieszenie cyfryzacji, wymuszona przez pandemię praca zdalna w połączeniu z elastycznością wynikającą z oczekiwań pracowników (ich waga rośnie w związku z pogłębiającym się deficytem kadr) wywołała ożywioną dyskusję o przyszłości biur: ich niezbędnej powierzchni, aranżacji, funkcjonalności, lokalizacji, wyposażeniu. W dyskusji tej aktywnie uczestniczą wszyscy, którzy chcą się liczyć w odmienionym przez kumulację różnorakich zjawisk biznesie biurowym.

Dyskusja toczy się zarówno w gronie deweloperów, jak i zarządców powierzchni biurowych. Równie intensywna jest po stronie najemców – wszyscy próbują uchwycić liczne zmienne i w oparciu o to stworzyć prognozy zapotrzebowania na przestrzenie biurowe, a jednocześnie nową wizję tych powierzchni, jak najlepiej dopasowaną do szybko zmieniających się trendów, potrzeb, oczekiwań pracodawców i pracowników.

- Dla pracodawców ogromne znaczenie ma efektywność pracowników. Ona w branży, którą reprezentuję, za sprawą pracy zdalnej zasadniczo nie spadła – ale trzeba pamiętać, że mówimy tu w większości o zespołach, które zaczęły pracę i zdążyły się zgrać, zintegrować i związać z firmą w ramach tradycyjnej pracy biurowej. Coraz więcej pytań dotyczy tego, czy równie dobrze mogą funkcjonować zespoły stworzone zdalnie. Tak samo istotne jest pytanie o koszty – psychiczne, społeczne i inne, w sytuacji, gdy coraz większą rolę odgrywa dobrostan pracownika. Ów dobrostan ma kluczowy wpływ na efektywność. I przecież poza efektownością jest coś jeszcze. Zwłaszcza duch zespołowy i kreatywność, a także lojalność i identyfikacja z firmą. Niewątpliwie trudniej „to coś” osiągnąć pracując w systemie online – podkreśla Joanna Krzemińska. Dlatego, w jej opinii, odruch powrotu do biur – choć nie w takim zakresie, jak przed pandemią – wydaje się naturalny zarówno pracownikom, jak i pracodawcom.

Na największych rynkach biurowych świata wielu przedsiębiorców i menedżerów zerka w stronę wyznaczających trendy graczy. Na czele trendu pt. „wracamy do biur w stu procentach w takim zakresie, jak przed pandemią” stanął Goldman Sachs. Jego dyrektor wykonawczy nazwał rok temu pracę zdalną „aberracją”. Pytanie: czy takie rozwiązanie ma szansę przyjąć się powszechnie w sytuacji, gdy globalnym oddziałom korporacji w wielu krajach, zwłaszcza w Polsce, brakuje pracowników, a ci, którzy są, rozważają na poważnie zmianę pracodawcy? Obok wysokości wynagrodzenia coraz większą rolę odgrywają dziś warunki pracy, w tym fakt, że większość pracowników, i tych młodszych, i tych starszych, chce mieć możliwość wykonywania pracy zdalnie – przynajmniej w pewnym zakresie.

Pracodawcy są świadomi, że muszą się z tym liczyć, dlatego wielu dużych graczy jako podstawowy model uznało hybrydę. Jak informuje Bloomberg, JPMorgan Chase & Co. oczekuje, że pracownicy w Wielkiej Brytanii wrócą do biur na kilka dni w tygodniu. Podobnie Citigroup. Standard Chartered oraz obecny w Krakowie HSBC stosują model hybrydowy bez wdrażania ścisłych wymogów dotyczących pracy w biurze. Podobnie grupa NatWest, która oczekuje, że 87 proc. pracowników podzieli czas pracy pomiędzy dom i biuro w dłuższej perspektywie.

Z przywołanych przez Bloomberga badań Future Forum - na próbie 11 tys. pracowników umysłowych w Australii, Francji, Niemczech, Wielkiej Brytanii i USA - wynika, że aż 68 proc. z nich preferuje model pracy hybrydowej. Tylko 30 proc. ankietowanych codziennie jest w biurze. Dodatkowo aż 95 proc. respondentów oczekuje elastyczności w czasie pracy.

Wedle analiz firmy doradczej JLL, na koniec 2021 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wynosiły 12,2 mln m kw., a największe miasta regionalne, w tym Kraków, wciąż zwiększają swój udział w tej sumie. Dziś w regionach jest już około połowy dostępnej w naszym kraju powierzchni, ale w budowie jest niemal 1,2 mln m kw. powierzchni biurowych, z czego aż 870 tys. w największych miastach poza Warszawą. W stolicy aktywność deweloperów jest najniższa od 12 lat.

Na rynku biurowym podpisano w minionym roku umowy najmu na łączną powierzchnię 1,24 mln m kw. Warszawa z wynikiem 646,5 tys. m kw. wynajętej powierzchni, odnotowała 7 proc. wzrost popytu w porównaniu z rokiem 2020. Wynik ośmiu miast regionalnych – 594,5 tys. m kw. – był porównywalny z tym z 2020 roku, ale w IV kw. widać było zdecydowany wzrost aktywności najemców. W drugiej połowie roku wzrosła w całym kraju aktywność firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych.

Gorąco polecamy rozmowę na ten temat ze znakomitymi ekspertami: Jadwigą Wiśniowską z MIX Group, Joanną Krzemińską z ASPIRE i Patrykiem Czernikiem z Cavatiny - do obejrzenia na WIDEO.