W Krakowie może brakować nawet 100 tys. mieszkań. Czy miasto mogą uratować tzw. zintegrowane plany inwestycyjne?

Jak przedstawiał PZFD Kraków podczas poniedziałkowej dyskusji, Kraków, choć o rekordowym w skali Polski pokryciu planami miejscowymi, wciąż powinien poszukiwać nowych rozwiązań z zakresu planowania przestrzennego i rozbudowy lub przebudowy swojej struktury. Jedną z prób takiej polityki był w ostatnich latach projekt Nowego Miasta, ale plan ten nie został zaakceptowany przez Radę Miasta Krakowa.

- ZPI to narzędzie, które ma za zadanie dać możliwość realizacji inwestycji, tworząc na danym obszarze rodzaj „mikroplanu”. Co jednak ważne, ZPI musi być zgodne ze studium zagospodarowania przestrzennego, a następnie z planem ogólnym, który w wyniku ostatniej reformy planowania przestrzennego zastąpi studium - mówił Piotr Ogórek, dyrektor biura oddziału krakowskiego PZFD.

ZPI to punktowe zaprojektowania na nowo fragmentu miasta, w formie nowego planu miejscowego albo zmiany obowiązującego planu, zawsze w zgodzie z zapisami studium (lub planu ogólnego, który zastąpi studium). Oznacza to, że inwestor przykładowo może: w miejscu zabudowy usługowej wprowadzić mieszkaniową - jeśli pozwala na to studium -, w miejsce zabudowy mieszkaniowej wprowadzić usługową - jeśli pozwala na to studium -, zwiększyć intensywność lub wysokość zabudowy - tylko do maksymalnych parametrów ze studium.

- W zamian na rzecz gminy inwestor realizuje tzw. inwestycję uzupełniającą, którą może być np. nowy park, budynek lub lokal na przychodnię, przedszkole, żłobek czy dom kultury. Co dokładnie powstanie, określa umowa urbanistyczna, w formie aktu notarialnego, którą inwestor zawiera z gminą - wyjaśniał Piotr Ogórek.

Jak również wyjaśniono podczas spotkania, to na inwestorze spoczywa wysiłek przygotowania projektu ZPI oraz przeprowadzanie konsultacji, w których biorą udział zarówno mieszkańcy, jak i przedstawiciele gminy oraz radni. Jeśli taki projekt zadowala wszystkie strony, pozytywną decyzję wydaje rada gminy. Ponadto umowa urbanistyczna zobowiązuje inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej. W ramach umowy inwestor może także przekazać na rzecz gminy nieruchomości stanowiące część inwestycji głównej. Może także zdecydować się do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji głównej. Może także zdecydować się do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość nabywaną pod tę inwestycję.

Podczas spotkania padło również pytanie o to, czy w ramach ZPI gmina może otrzymać od dewelopera mieszkania komunalne?

- Teoretycznie nie, bo katalog inwestycji uzupełniających jest zamknięty i nie ma w nim wymienionych lokali komunalnych. W praktyczne można to jednak określić w umowie urbanistycznej, ale konieczne będzie dodatkowe zrealizowanie innej inwestycji uzupełniającej - tłumaczył przedstawiciel krakowskiego PZFD.

Jak również przypomniano, wiceprezydent Jerzy Muzyk zaproponował, aby w ramach ZPI dotyczących zabudowy wielorodzinnej, inwestor odsprzedawał gminie do 10 proc. mieszkań na lokale komunalne po cenie odtworzeniowej. Przedstawiciel PZFD Kraków wyjaśnił, że gmina może ustanowić swoje przepisy w ramach prawa lokalnego, które będą zawierały takie rozwiązania.

Podczas spotkania tłumaczono: - żeby przepisy dotyczące ZPI nie był martwe i pozwalały realizować różne potrzebne w mieście inwestycje, w tym mieszkaniowe, powinny być one skonsultowane z ekspertami.

PZFD postuluje powołanie zespołu ds. ZPI, który wypracuje optymalne rozwiązania. W tej sprawie prowadzone są rozmowy z wiceprezydentem Jerzym Muzykiem, a do wszystkich radnych trafiło pismo, w którym postulujemy powołanie podkomisji ds. ZPI. W skład zespołu czy komisji powinni wejść przedstawiciele magistratu, radnych, a także branżowi eksperci: deweloperzy, prawnicy, urbaniści, architekci i analitycy finansowi.

- Ostatnie kwartały to mocne kurczenie się oferty mieszkaniowej w Krakowie. Liczba mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym spadła od połowy 2022r. do jesieni 2023r. o ponad połowę. Jesienią 2023r. trend został zatrzymany i od października oferta powoli odbudowuje się, ale na dziś trudno odpowiedzieć, czy to nowy trend, czy tylko chwilowe odbicie - mówi Marcin Krasoń z Otodom Analytics.

- Uważamy, że ZPI to narzędzie, które może dać szansę rozwiązania problemu podażowego - największego problemu, który dotyka cały kraj - czyli mieszkań po prostu brakuje. Według danych, którymi posługuje się UMK i wiceprezydent Muzyk w Krakowie brakuje ok. 80 do 100 tysięcy mieszkań - tłumaczył Ogórek.

- Uważam, że choć ZPI jest czymś podobnym do "Lex deweloper" to ich idea jest zupełnie inna. Tak jak na Podhalu się nie przyjęło prawo budowalne, tak w Krakowie lex deweloper i ja uważam, że dobrze, ponieważ to była tylko proteza stworzona po to, żeby powstawały mieszkania plus. Natomiast inwestorzy mogli oczywiście to wykorzystać do swoich inwestycji, bo otworzyła się taka furtka, ale nie było tam żadnych bezpieczników. Konsultacji społecznych w lexie nie było. Cała odpowiedzialność była na radnych i prezydencie. Ponadto nie było niczego z tych rzeczy, które pojawiły się w ZPI, czyli umowy urbanistycznej, gdzie inwestorzy nie musieli się do niczego zobowiązywać, a my jako gmina mieliśmy tylko obowiązek rozpatrzyć wniosek w tę czy inną stronę. Zgadzam się co do tego, że zagrożeń wobec ZPI jest bardzo dużo, natomiast widzę tu dużą szansę, ponieważ jest to mocniej zakotwiczone w ustawach, rozporządzeniach. Ta odpowiedzialność nie spoczywa tylko na jednej stronie- mówił Łukasz Maślona, radny miasta Krakowa.

Radny pokreślił również: - Nie mam nadziei, że jakiekolwiek ZPI przejdzie w tej kadencji. My jako rada możemy wyrazić zgodę żeby rozpocząć procedurę, jednak jest ona bardzo długa, a sam proces konsultacji trwa ponad miesiąc - tłumaczył.

Z kolei Małgorzata Nowodworska, prezeska oddziału PZFD zwracała uwagę, że rozmowy o ZPI powinny się rozpocząć jak najszybciej i można ich odkładać na przyszłość przez wzgląd na trwającą kampanię wyborczą.

Drożejące mieszkania w Polsce