Zarządcy chcą iść na ugody z czynszowymi dłużnikami

Pani Iwona mieszka od ponad roku na osiedlu socjalnym przy ulicy Starej w Goduli. Dobrze wie, co znaczy nie mieć na czynsz i usłyszeć wyrok o eksmisji.

- Kiedy zostałam wdową z trójką dzieci, było mi bardzo ciężko. Czynsz i opłaty w starym bloku w Wirku, gdzie mieszkaliśmy wynosiły ponad 500 złotych. Nie było mnie stać. Eksmisja była dla mnie wielkim szokiem. Ale potem doszłam do wniosku, że może na "socjalu" będzie nam lżej - mówi kobieta.

Dwie starsze córki w międzyczasie wyprowadziły się. Przed miesiącem pani Iwonie skończyła się roczna umowa na lokal socjalny.

- Teraz płacę czynsz taki, jak za lokal komunalny. Ale jakoś daję radę. Drugi raz nie chcę tego samego przechodzić, tym bardziej, że dobrze mi się tu mieszka - twierdzi pani Iwona.

Zarządcy podkreślają, że skierowanie sprawy do sądu o eksmisję to ostateczność. W ich interesie jest bowiem odzyskanie długu od lokatora. Sytuacja nie jest jednak różowa, bo dłużników w zasobach komunalnych jest około 5 tysięcy. Większość z nich ma zaległości kilkumiesięczne.

- Te braki w kasie są dotkliwe ze względu funkcjonowania spółki, jaką jest MPGM. Przedsiębiorstwo ma swoje zobowiązania, które musi ponosić wobec dostawców mediów np. wody, ciepła. Wykonujemy remonty na które potrzebne są pieniądze. Mniej pieniędzy oznacza konieczność weryfikowania planów remontowych - wyjaśnia Krzysztof Mikołaj-czak, rzecznik prasowy Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej.

Wezwania do zapłaty wysyłane są zwykle, gdy zaległości czynszowe i w opłatach za media dotyczą około trzech miesięcy. Pisma zawierają informacje o możliwości zawarcia ugody i rozłożenia płatności na raty.

- Ponad 80 procent dłużników czynszowych takie ugody przychodzi zawierać, wtedy sprawdzamy sytuację danej rodziny. Bo co z tego, jeśli ktoś zadeklaruje, że oprócz czynszu będzie płacił 100-złotowe raty, jak go na to nie stać. Chodzi o to, by raty były dostosowane do realnych możliwości danej osoby - podkreśla Magdalena Matonia, kierownik działu windykacji MPGM.

Realizując ugodę można liczyć na anulowanie odsetek od zadłużenia. Niektórzy, wiedząc, że trudna sytuacja nie jest przejściowa, decydują się na mieszkanie o niższym standardzie. Tym bardziej, że są chętni do przejścia na duże mieszkania (bywa, że nawet ze spłatą zadłużenia).

- Dział windykacji prowadzi bank zamian i "kojarzy" strony. Pomagamy też w przygotowaniu dokumentów do opieki społecznej w sprawie dodatków mieszkaniowych, by zadłużenie się nie powiększało. O taki dodatek może się starać osoba, która ma tytuł prawny do lokalu oraz osoba, która nie ma tytułu prawnego, ale ma wyrok do lokalu socjalnego - mówi Matonia.

Jeśli jednak lokator nie reaguje na wezwania do zapłaty, nie próbuje rozmawiać o ugodzie, albo się z niej nie wywiązuje, zarządca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu i skierować sprawę do sądu o eksmisję. Zwykle na rozprawę czeka się dwa, trzy miesiące, ale wyroki w sprawach, gdzie podstawą jest zadłużenie czynszowe, często zapadają już na pierwszej rozprawie. W ubiegłym roku takich spraw, dotyczących mieszkań komunalnych, w Rudzie Śląskiej zakończono 165.

Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów, zdecydowana większość orzeczeń o eksmisji zawiera klauzulę o konieczności wskazania eksmitowanemu lokalu socjalnego. Osoba z takim wyrokiem sądowym trafia na listę oczekujących na lokal socjalny. Bywa, że w czasie oczekiwania spłaci swoje zadłużenie i prawo do zajmowanego lokalu jest jej przywracane. Takich sytuacji było w zeszłym roku w MPGM 19.

- Jeśli już dochodzi do eksmisji, lokatorzy zwykle mając skierowanie do konkretnego lokalu socjalnego przeprowadzają się dobrowolnie, bo postępowanie egzekucyjne komornika to dla nich dodatkowe koszty - mówi Mikołajczak.

Z problemem zadłużonych lokatorów borykają się także rudzkie spółdzielnie mieszkaniowe. W Międzyzakładowej Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej Perspektywa z opłatami powyżej 3 miesięcy zalega ponad 1200 osób. Suma zadłużeń lokatorów wynosi 14,3 mln zł, a problem się pogłębia. Perspektywie udało się jedynie zahamować w ostatnim roku zadłużenie osób, które wykupiły swoje mieszkania na własność. Kubłem zimnej wody było dla wielu dłużników skierowanie spraw do sądu.

- Sprawa zaległości w opłatach komplikuje się u osób, które dysponują pełnym prawem własności (tzw. odrębna własność) do lokalu w spółdzielczym budynku. Dotyczy to chociażby uwłaszczonych najemców. Prywatni właściciele nie podlegają zapisom ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli taka osoba nie wywiązuje się z obowiązku partycypacji w kosztach gospodarowania nieruchomością (nie uiszcza stosownych opłat), sąd może nakazać komornikowi zlicytowanie jej majątku, w tym mieszkania - czytamy na internetowej stronie Perspektywy.

Zanim spółdzielnia mieszkaniowa skieruje sprawę o eksmisję do sądu, osoba posiadająca zaległości w opłatach musi zostać wykluczona z członkostwa w spółdzielni.

- Wykluczenie następuje uchwałą Rady Nadzorczej, gdy wobec spółdzielni zalega co najmniej 6 miesięcy z zapłatą należności - wyjaśnia Gabriela Lutomska, kierownik działu organizacyjnego Rudzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Zaległości wobec RSM (łącznie z lokalami użytkowymi) sięgnęły pod koniec zeszłego roku 9,9 mln zł. Wobec tej największej w mieście spółdzielni zadłużonych jest około 1,1 tys. osób.

- Wykluczoną ze spółdzielni osobę wzywamy do dobrowolnego przekazania lokalu RSM. W przypadku braku reakcji, kierujemy pozew o eksmisję do sądu grodzkiego. Jeżeli wyrok zapewnia lokal socjalny, wnosimy o jego wskazanie przez gminę. Po wyroku sprawę kierujemy do komornika - wyjaśnia Lutomska.

W 19 sprawach oddanych przez RSM do sądu zapadły prawomocne orzeczenia nakazujące opuszczenie lokalu przez byłego członka spółdzielni oraz zamieszkujące z nim osoby.

Ze spółdzielczych mieszkań lokatorzy jednak niechętnie się wyprowadzają.

- W 2009 roku przeprowadzono cztery eksmisje, w tym trzy do lokali socjalnych oraz jedną do lokalu tymczasowego. Większość takich eksmisji jest przeprowadzana przez komornika - informują Sonia Sekuła-Janus, wiceprezes, i Krzysztof Goniwiecha, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Nasz Dom. O sumie zadłużenia lokatorów zarząd nawet nie chce mówić.

Prawo chroni głównie lokatorów
Rozmowa z Janiną Grzegorczyk z katowickiego Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów

Dobrze być właścicielem?

Nie. Polskie przepisy chronią lokatorów i właściciel nie może realnie dysponować swoją własnością. Chodzi o znaczne obostrzenia przy podwyżkach czynszu, czy spore trudności z pozbyciem się lokatorów, którzy nie płacą czynszów.

Eksmisja to problem?

Jeśli sąd orzeka o eksmisji i przydziela lokatorowi lokal socjalny, to najmniejsza bieda. Nawet jeśli gmina takiego lokalu nie ma, to w końcu znajdzie i przydzieli lokatorowi, a w tym czasie płaci właścicielowi odszkodowanie. Problem jest wtedy, kiedy sąd orzeka przydzielenie lokalu tymczasowego, obowiązek jego zapewnienia ma właściciel budynku. W zrzeszeniu sobie radzimy, ale jeśli właściciel ma jedną kamienicę? Może co najwyżej przenieść dłużnika z ładnego 100-metrowego mieszkania do podobnego.

Czy gminy chętnie płacą odszkodowania za niezrealizowane eksmisje? Wnieśliśmy 15 spraw do sądu i wszystkie wygraliśmy, więc samorząd musiał zapłacić odszkodowania, koszty procesu i odsetki, wyszedł na tym gorzej, teraz podpisujemy już ugody.

Jaka jest skala problemu? Zarządzamy 250 budynkami, większość jest w Katowicach, kilka w Chorzowie, Siemianowicach Śląskich i w Bytomiu, to ok. 2,4 tys. mieszkań i około 7 tys. lokatorów. Mamy ok. 200 niezrealizowanych wyroków eksmisyjnych i zaległości czynszowe na ok. 335 tys. zł. Właściwie w każdym budynku jest problem z lokatorem, który nie płaci czynszu.

Jest szansa na odzyskanie zaległości czynszowych?

Powiedzmy, że w połowie przypadków.